Bail commercial : conséquences pour le bailleur commercial suite à l’arrêt de la Cour de Justice de l’Union Européenne du 7 juillet 2016 dans l’affaire C-494/15
22/11/2016
La société tchèque Delta Center a.s. est locataire de halles de marché à Prague (Pražská tržnice) et sous-loue à des marchands les différents points de vente composant ces halles. Plusieurs fabricants et distributeurs de grandes marques ont constaté que des contrefaçons de leurs produits étaient vendues dans ces halles et ont saisi les juridictions tchèques afin que celles-ci ordonnent à Delta Center de cesser de louer les points de vente ayant commis de telles infractions, sur base des dispositions de la directive 2004/48/CE du Parlement européen et du Conseil du 29 avril 2004, relative au respect des droits de propriété intellectuelle qui permettent aux détenteurs de marques de se pourvoir en justice à l’encontre des intermédiaires dont les services sont utilisés par un tiers pour porter atteinte à leurs marques.
La Cour de Justice de l’Union Européenne, saisie d’une question préjudicielle par la Cour suprême de République Tchèque, a confirmé qu’un opérateur qui fournit à des tiers un service de location ou de sous location d’emplacements sur une place de marché et qui offre ainsi la possibilité à ces tiers d’y vendre des marchandises contrefaites doit être qualifié d’intermédiaire au sens de la directive. Il en résulte que l’exploitant d’une place de marché peut être contraint de faire cesser les infractions commises par les marchands en matière de marque et de prendre des mesures visant à prévenir de nouvelles infractions.
En conséquence, le bailleur de locaux commerciaux doit s’assurer que son locataire ou sous-locataire ne vend pas de biens contrefaits dans les locaux loués puisqu’il pourra se voir imposer par la juridiction compétente une injonction de prendre des mesures pour faire cesser les infractions commises.
La CJUE a indiqué que les injonctions doivent être équitables et proportionnées, et qu’elles ne doivent pas être excessivement coûteuses ou créer d’obstacles au commerce légitime. Le bailleur ne doit pas exercer une surveillance générale et permanente de ses locataires mais il peut être contraint de prendre des mesures destinées à éviter que de nouvelles atteintes soient commises.
Bien que la CJUE ait indiqué que les injonctions doivent assurer un juste équilibre entre la protection de la propriété intellectuelle et l’absence d’obstacles au commerce légitime, et bien qu’il serait peu probable qu’un tribunal impose la résiliation, le bailleur qui se verrait imposer une injonction pourrait être amené à devoir résilier le bail du locataire s’il veut pouvoir respecter l’injonction de prendre des mesures visant à prévenir de nouvelles infractions. Une adaptation des modèles type de contrat de bail commercial en ce sens pourrait être utile.
Zie ook : Dentons Luxembourg ( Mrs. Christel Dumont )
Mrs. Christel Dumont
